Crédit immobilier · l'autre inflation
Les mêmes euros par mois achètent beaucoup moins de mètres carrés qu'en 2020.
L'inflation ne se lit pas seulement dans le caddie. Entre 2020 et 2025, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,26 % à 3,02 %. Avec 1 000 € par mois sur 25 ans, on empruntait 257 229 € ; on emprunte 210 415 €. Le plafond de 35 % du revenu fixé par le HCSF ne bouge pas, les taux si : le pouvoir d'achat immobilier a reculé de 18 % sans que personne ne l'appelle « inflation ».
- Taux moyen 2020 → 2025
- 1,26 % → 3,02 %
- hors assurance, nouveaux crédits aux ménages (Banque de France)
- Capital pour 1 000 €/mois sur 25 ans
- 257 229 € → 210 415 €
- −18 % à effort identique
- Surface à Paris pour le même effort
- 24 m² → 22 m²
- prix moyen des appartements anciens (notaires)
Votre mensualité, année par année
Choisissez ce que vous pouvez rembourser chaque mois : le simulateur applique le taux moyen de chaque année et le prix du m² de l'année.
Le meilleur moment : 2021, à 1,15 %
260 619 €
39 m² en Île-de-France
Aujourd'hui (2025), à 3,02 %
210 415 €
34 m² en Île-de-France
Capacité perdue depuis 2021
−50 205 €
−19 % d'emprunt, 50 205 € d'intérêts en plus
Capital empruntable avec 1 000 € par mois sur 25 ans, par année
- 2005196 160 € · 3,67 % · 53 m²
- 2006193 069 € · 3,82 % · 47 m²
- 2007181 575 € · 4,41 % · 41 m²
- 2008170 890 € · 5,01 % · 37 m²
- 2009181 948 € · 4,39 % · 41 m²
- 2010196 787 € · 3,64 % · 41 m²
- 2011193 477 € · 3,80 % · 36 m²
- 2012194 092 € · 3,77 % · 35 m²
- 2013206 546 € · 3,19 % · 38 m²
- 2014211 805 € · 2,96 % · 39 m²
- 2015227 734 € · 2,31 % · 43 m²
- 2016239 490 € · 1,87 % · 45 m²
- 2017247 126 € · 1,60 % · 44 m²
- 2018248 577 € · 1,55 % · 42 m²
- 2019254 199 € · 1,36 % · 41 m²
- 2020257 229 € · 1,26 % · 39 m²
- 2021260 619 € · 1,15 % · 39 m²
- 2022250 923 € · 1,47 % · 37 m²
- 2023210 645 € · 3,01 % · 32 m²
- 2024202 125 € · 3,39 % · 33 m²
- 2025210 415 € · 3,02 % · 34 m²
De 2005 à 2025, à mensualité constante. Le m² utilise le prix moyen de l'année (notaires) ; l'assurance emprunteur, les frais de notaire et l'apport ne sont pas comptés.
Vingt ans de taux
Taux moyen des nouveaux crédits immobiliers aux ménages (Banque de France / BCE). Le plancher : 1,15 % en 2021.
Les prix n'ont pas suivi les taux à la baisse
L'indice des prix des logements anciens (INSEE-Notaires) a progressé de +48 % en vingt ans et de +9 % sur les cinq dernières années, contre +15 % pour l'ensemble des prix. La correction entamée en 2022 est réelle mais modeste : elle rend quelques pour cent, quand la hausse des taux en a retiré près de vingt à la capacité d'emprunt.
À Paris, le m² d'appartement ancien est passé de 4 982 € en 2005 à 9 573 € en 2025, après un sommet en 2020-2021.
Ce que ça change, concrètement
Sans apport, l'achat recule
Le plafond de 35 % du revenu bloque la mensualité ; le taux fixe le capital. Pour retrouver le budget de 2021, il faut désormais un apport de 20 à 25 % du prix — ou un revenu supérieur d'autant.
Le loyer, lui, est indexé
Pendant que la capacité d'emprunt baisse, l'indice de référence des loyers continue de monter chaque trimestre. Rester locataire coûte plus cher, acheter aussi : l'écart se creuse des deux côtés.
Le taux fixe protège ceux qui ont déjà emprunté
Un crédit signé en 2019-2021 à 1 % est la meilleure protection contre l'inflation qu'un ménage puisse détenir : la mensualité est la seule dépense qui n'augmente pas.
Questions fréquentes
- Combien peut-on emprunter avec 1 000 € par mois en 2025 ?
- Sur 25 ans, au taux moyen de 3,02 % hors assurance, environ 210 415 €. Au taux plancher de 2021 (1,15 %), la même mensualité permettait d'emprunter 260 619 €.
- Pourquoi la capacité d'emprunt a-t-elle autant baissé ?
- Parce que les taux des crédits immobiliers sont passés de 1,1 % fin 2021 à 3,6 % fin 2023, alors que les règles du HCSF plafonnent la mensualité à 35 % du revenu et la durée à 25 ans. Avec un effort mensuel bloqué et un taux plus élevé, le capital accessible recule mécaniquement.
- La baisse des prix immobiliers compense-t-elle la hausse des taux ?
- Non. Les prix des logements anciens ont reculé de quelques pour cent depuis 2022 en France (-4,2 % sur trois ans), quand la capacité d'emprunt à mensualité constante reculait de 18 % entre 2020 et 2025, et de près d'un quart entre le plancher de fin 2021 et le pic de fin 2023. À effort égal, on achète moins de m² qu'en 2021.
- Qu'est-ce que la règle des 35 % du HCSF ?
- Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d'effort maximal de 35 % du revenu net (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans, avec une marge de flexibilité limitée à 20 % des dossiers.
Sources
- BCE — statistiques MIR, crédits à l'habitat aux ménages, contrats nouveaux, France (données Banque de France)
- Banque de France — Stat Info « Crédits aux particuliers »
- Observatoire Crédit Logement/CSA — La solvabilité de la demande et les conditions de crédit, 4e trimestre 2025 (séries 2001-2025)
- Chambre des notaires de Paris — Historique des prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices Notaires-INSEE
- INSEE BDM — Indice des prix des logements anciens – France métropolitaine – Ensemble (idbank 010567058)
Votre inflation, loyer et crédit compris
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