Crédit immobilier
Crédit immobilier : avec 1 000 € par mois, vous empruntiez 257 000 € en 2020. Aujourd'hui, 210 000 €.
Les taux des crédits immobiliers sont passés de 1,26 % en 2020 à 3,02 % en 2025 (1,11 % au plancher de décembre 2021, 3,60 % au pic de décembre 2023). À mensualité et durée identiques, la capacité d'emprunt a reculé de 18 %, et d'un quart entre le plancher et le pic. Les prix n'ont baissé que de 4 %. Vingt ans de taux, et ce qu'ils changent en mètres carrés.
Publié le 3 septembre 2026 · 4 min de lecture
L'inflation a une seconde face, que l'indice des prix ne mesure pas : le coût de l'argent. Entre fin 2021 et fin 2023, les taux des crédits immobiliers ont été multipliés par plus de trois. Pour un ménage qui rembourse ce qu'il peut — et la loi plafonne ce qu'il peut à 35 % de son revenu —, cela s'est traduit par une perte sèche de capital empruntable, donc de mètres carrés.
Vingt ans de taux
Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat aux ménages, hors assurance (Banque de France, moyenne annuelle) :
| Année | Taux moyen | Repère |
|---|---|---|
| 2005 | 3,67 % | |
| 2008 | 5,01 % | sommet d'avant-crise (5,32 % en décembre) |
| 2012 | 3,77 % | |
| 2015 | 2,31 % | |
| 2018 | 1,55 % | |
| 2020 | 1,26 % | |
| 2021 | 1,15 % | plancher historique : 1,11 % en décembre |
| 2022 | 1,47 % | 2,05 % en décembre |
| 2023 | 3,01 % | 3,60 % en décembre |
| 2024 | 3,39 % | |
| 2025 | 3,02 % | |
| 2026 | 3,11 % | moyenne janvier-juillet ; 3,18 % en juillet |
L'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui mesure les taux des prêts effectivement accordés, donne des valeurs voisines : 1,06 % en 2021, 3,51 % en 2023, 3,11 % en 2025. Les deux sources racontent la même histoire : dix ans de baisse continue (2012-2021), puis un retournement en dix-huit mois.
Ce que ça change pour 1 000 € par mois
Sur 25 ans — la durée maximale autorisée —, hors assurance :
| Taux | Capital empruntable | Écart avec 2020 |
|---|---|---|
| 1,26 % (2020) | 257 000 € | |
| 1,11 % (décembre 2021, le plancher) | 262 000 € | +2 % |
| 3,60 % (décembre 2023, le pic) | 198 000 € | −23 % |
| 3,02 % (2025) | 210 000 € | −18 % |
Avec la même mensualité, le même ménage emprunte 47 000 € de moins qu'en 2020, et il paiera 90 000 € d'intérêts sur la durée du prêt au lieu de 43 000 €. L'argent qui n'est pas dans le prix du bien est dans le coût du crédit.
Les prix n'ont pas suivi
Les prix des logements anciens ont bien baissé depuis le sommet de 2022 : −4,2 % en France entre 2022 et 2025 selon l'indice Notaires-INSEE, −10 % à Paris depuis 2020. Ce n'est pas rien, mais c'est quatre fois moins que la perte de capacité d'emprunt. Le m² parisien est passé de 10 675 € en 2020 à 9 573 € en 2025 :
- en 2020, 1 000 € par mois achetaient 24 m² à Paris, 39 m² en Île-de-France ;
- en 2025, 22 m² à Paris, 34 m² en Île-de-France.
Pour retrouver la surface de 2020, il faut soit un apport de 20 à 25 % du prix, soit un revenu supérieur d'autant. Sans apport, l'achat qui était à portée n'y est plus.
La règle des 35 % ne bouge pas, les taux si
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d'effort maximal de 35 % du revenu (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans, avec une marge de flexibilité limitée à 20 % des dossiers. Ces plafonds ont été fixés quand les taux étaient à 1 %. Ils protègent contre le surendettement ; ils transforment aussi chaque hausse de taux en baisse mécanique du capital accessible, sans amortisseur.
Ceux qui ont déjà emprunté sont protégés
Un crédit signé à taux fixe en 2019-2021 est la meilleure protection contre l'inflation qu'un ménage puisse détenir : la mensualité est la seule dépense du budget qui n'augmente pas, pendant que le loyer du voisin suit l'IRL (+11,7 % en cinq ans) et que la valeur du bien, même en baisse, reste supérieure à celle de 2019. Le simulateur compte cette mensualité avec une hausse nulle — et calcule, pour tous les autres, ce que le même effort permettrait d'acheter aujourd'hui.
Et chez vous ?
Le simulateur libre applique votre mensualité aux taux de chaque année depuis 2005. Le rapport personnalisé calcule votre capacité d'emprunt hier et aujourd'hui, à partir de vos revenus.
Sources : Banque de France, statistiques MIR diffusées par la BCE, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux ménages, France ; Observatoire Crédit Logement/CSA, « La solvabilité de la demande et les conditions de crédit », 4e trimestre 2025 ; INSEE-Notaires, indices des prix des logements anciens (idbanks 010567058 et 010567012) ; Chambre des notaires de Paris, prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices ; HCSF, recommandation R-HCSF-2021-1 et décision D-HCSF-2021-7. Calculs de mensualité hors assurance, frais de notaire et apport.