Loyers : +12 % en cinq ans avec l'IRL, +61 % en vingt ans à Paris — la hausse qui tombe chaque année à la date anniversaire du bail

Le loyer est le premier poste du budget d'un locataire — souvent un quart, parfois un tiers du revenu. C'est aussi le seul dont la hausse est écrite dans la loi : une fois par an, à la date anniversaire du bail, le propriétaire peut l'augmenter de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE.

L'IRL, année par année

L'IRL est calculé sur l'inflation hors tabac et hors loyers des douze derniers mois. Valeur du 4e trimestre de chaque année :

Année	IRL (T4)	Variation annuelle
2005	111,01
2010	119,17	+1,4 %
2015	125,28	0,0 %
2019	130,26	+1,0 %
2020	130,52	+0,2 %
2021	132,62	+1,6 %
2022	137,26	+3,5 % (plafonné par le bouclier loyer)
2023	142,06	+3,5 % (plafonné)
2024	144,64	+1,8 %
2025	145,78	+0,8 %

Sur cinq ans, +11,7 %. Sur vingt ans, +31,3 %. De 2013 à 2021, l'IRL a été presque plat : moins de 1 % par an, et même 0 % en 2015-2016. Le rattrapage est venu d'un coup : +3,5 % en 2022 et +3,5 % en 2023, et encore ce chiffre était un plafond. Sans le « bouclier loyer » voté en août 2022, l'IRL du 4e trimestre 2022 aurait dépassé 5 %.

Ce que ça fait sur un loyer

Un loyer de 800 € hors charges en 2020, révisé chaque année sur l'IRL, atteint 893 € en 2025. Soit 93 € de plus par mois, 1 118 € par an, pour le même logement, sans travaux. Pour un foyer à 2 500 € net, le loyer passe de 32 % à 36 % du revenu.

Ce chiffre vaut pour un locataire qui reste. Celui qui déménage repart au loyer de marché, sans plafond (sauf dans les villes qui appliquent l'encadrement). À Paris, l'OLAP mesure l'écart : au 1er janvier 2025, le loyer moyen du parc privé est de 26,30 € le m², mais les locataires entrés dans l'année paient 28,30 €, soit 8 % de plus.

Ce que les locataires paient vraiment

L'INSEE mesure aussi les loyers effectivement payés, tous locataires confondus, parc social compris (poste 04.1 de l'indice des prix) : +8,6 % en cinq ans, moins que l'IRL. Trois raisons : les loyers du parc social ont baissé en 2018 (réduction de loyer de solidarité) ; tous les bailleurs n'appliquent pas la révision chaque année ; l'encadrement freine les relocations dans les grandes villes. Sur vingt ans, en revanche, les deux indices se rejoignent : +31,7 % pour les loyers payés, +31,3 % pour l'IRL.

Paris : le m² a fait +61 % en vingt ans

Loyer moyen hors charges au 1er janvier (OLAP)	€/m²/mois
2005	16,30
2010	19,70
2015	22,30
2020	23,70
2023	24,70
2024	25,50
2025	26,30

Un 40 m² parisien loué 652 € en 2005 se loue 1 052 € en 2025 au loyer moyen, 1 132 € en relocation. La période 2015-2020 a été calme (+6 % en cinq ans, sous l'effet de l'encadrement) ; les cinq dernières années ont fait +11 %.

Pourquoi le simulateur utilise l'IRL

Le simulateur applique par défaut l'IRL à votre loyer : c'est la hausse subie par un locataire en place, avec un bail révisé normalement. Si vous connaissez votre loyer de 2020, indiquez-le : la hausse calculée sera la vôtre, y compris si vous avez déménagé entre-temps. C'est souvent là que l'écart avec la moyenne est le plus grand.

Le loyer est aussi le poste qui n'a aucune taxe dans sa hausse : les loyers d'habitation sont exonérés de TVA. Ce qui monte revient intégralement au bailleur — dont la taxe foncière, elle, a progressé de 17 % de base sur la même période.

Et chez vous ?

Le simulateur intègre votre loyer, vos charges et compare le tout à vos revenus. Calculer mon inflation réelle — ou voir la série complète des loyers.

Sources : INSEE, indice de référence des loyers (idbank 001515333) ; INSEE, indice des prix à la consommation, poste 04.1 « Loyers effectifs » (idbank 001764621) ; OLAP, rapports « Les loyers à Paris » 2016 et 2025, loyers moyens hors charges du parc locatif privé non meublé au 1er janvier ; loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (plafonnement de l'IRL à 3,5 %).